In deze paragraaf geven we een toelichting op de financiële positie van het Grondbedrijf aan de hand van de risico’s in relatie tot de reserves. Dit geeft inzicht in het weerstandsvermogen, de financiële positie van het Grondbedrijf op de korte termijn (< 3 jaar) en de lange termijn (> 3 jaar).
Risico’s
Binnen de risico’s wordt conform de Nota grondbeleid en de Nota risicobeheersing en weerstandsvermogen onderscheid gemaakt tussen de positieve en negatieve risico’s binnen projecten en positieve en negatieve effecten ten opzichte van de reserve, de algemene risico's.
De positieve risico’s zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de grondexploitaties. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, gaan we in deze paragraaf niet inhoudelijk in op de risico’s. Met betrekking tot de risico's moet worden gedacht aan onzekerheden over kosten en opbrengsten, saneringsrisico’s, kans op archeologische vondsten enzovoort.
De algemene risico’s zijn onder meer van toepassing op algemene uitgangspunten zoals deze worden gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bandbreedte op de parameters als kosten- en opbrengstenstijging die een beeld geven van de economische groeiverwachting. Daarnaast zijn er nog enkele andere algemene risico's die projectoverstijgend zijn.
Korte termijn (< 3 jaar)
De risico’s die zich binnen drie jaar kunnen voordoen, bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt aangeduid als de norm voor het weerstandsvermogen. De norm voor het weerstandsvermogen is gelijk aan de omvang van het risicoprofiel van het grondbedrijf en bedraagt momenteel € 15,6 miljoen (het gewogen totaal van de risico’s binnen een periode van drie jaar die betrekking hebben op het grondbedrijf met een betrouwbaarheid van 75%, analoog aan de overige risico’s van de gemeente). Dat is € 1,85 miljoen hoger dan het risicoprofiel bij de Jaarrekening 2023. In het huidige risicoprofiel zijn nu ook de onlangs geopende grondexploitaties Karel Doormanweg en Spuiboulevard meegenomen.
Lange termijn (> 3 jaar)
Het totaal aan risico's binnen de grondexploitaties is hoger dan waar het grondbedrijf het benodigd weerstandsvermogen op baseert. Risico's waarvan het de verwachting is dat deze niet binnen de eerste drie jaar zullen optreden worden daarin niet meegenomen. Hiermee wordt voorkomen dat de weerstandscapaciteit onnodig hoog moet worden gehouden voor risico’s die zich mogelijk pas in de verre toekomst voordoen.
Financiële positie Grondbedrijf
Het verwachte resultaat van het Grondbedrijf op de lange termijn bedraagt € 13,2 miljoen positief, uitgaande van de resultaten van de grondexploitaties bij de Jaarrekening 2023 en de opening van de grondexploitaties Karel Doormanweg en Spuiboulevard. In dit resultaat is rekening gehouden met de getroffen voorzieningen en de verwachte resultaten van de projecten, de stand van de algemene reserve van het Grondbedrijf en de risico's. De toekomstige inkomsten zijn daarmee groter dan de risico's. Het saldo van de vermogenspositie is ten opzichte van de Prognose 2023 verbeterd met € 25,7 miljoen. Dit is vooral het gevolg van een afgenomen risicoprofiel en een storting ter grootte van € 15 miljoen vanuit het rekeningresultaat 2022 in de ARG.
In het onderdeel verloop van de ARG staat een toelichting op het verloop van de algemene reserve Grondbedrijf. In 2024 en 2025 verwachten we een beperkte afname van de reserve grondbedrijf vooral als gevolg van beperkte winstnames, risico's die zich zullen voordoen en geplande onttrekkingen voor de nog te realiseren parkeergarage op het gezondheidspark.
Boekwaarde ten opzichte van totale baten gemeente.
Bedragen x € 1.000 | ||||
Grondexploitatie | Jaarrekening 2023 | Begroting 2024 | Begroting 2025 | |
A | Raming van het totaal van de activa van de bouwgronden in exploitatie (art. 38, sub b BBV) | € 68.845 | € 85.200 | € 28.118 |
|---|---|---|---|---|
B | Raming van het totaal van de baten exclusief de mutaties van reserves (art. 17, sub c BBV) | € 750.300 | € 629.528 | € 667.732 |
Grondexploitatie = A/B | 9% | 14% | 4% | |
Het verhoudingsgetal tussen boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie (BIE's) en de totale baten van de gemeente geeft een indicatie van het financieel risico dat de gemeente loopt met haar grondexploitaties. De ratio gaat omlaag aangezien er in 2025 voor een aantal grondexploitaties omvangrijke opbrengsten staan begroot. Daardoor daalt de boekwaarde eind 2025 en daarmee de ratio.
Economie
Naast de projectrisico’s, zijn de algemene risico’s opgenomen in het weerstandsvermogen. Deze zijn voor een groot deel het gevolg van de economische groeiverwachting en de omvang van de totale omzet van de portefeuille. De ontwikkeling van de economie is vertaald in parameters voor opbrengsten- en kostenstijging voor de komende jaren. Deze zijn van toepassing op alle grondexploitaties en worden dus niet gezien als projectspecifiek. Bij de Prognose 2025 wordt dit opnieuw bezien. Een bijstelling van de hoogte van de parameters heeft invloed op het saldo van de projecten. Voor de projecten met een verliesvoorziening leidt dit direct tot een mutatie van de algemene reserve Grondbedrijf. De raad zal tussentijds geïnformeerd worden over de ontwikkelingen die van invloed zijn op de hoogte van de parameters en de invloed die deze parameters mogelijk zullen hebben.
Toelichting totaal financiële positie
Op basis van de huidige vastgestelde grondexploitaties en grondexploitaties die in voorbereiding zijn, rekening houdend met de omvang van de reserve grondbedrijf en de risico's, is het de verwachting dat het resultaat over de volledige looptijd van deze ontwikkelingen positief zal zijn. Dit wordt uitgedrukt in het saldo van de vermogenspositie, die momenteel € 13,2 miljoen positief is.